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樓市分析師 / 購買力派

樓市分析師 / 購買力派

無法解釋樓市現象

市場分析師很喜歡引用“樓價經已與市民的購買力脫節”來解釋樓市的超越常軌。 但我始終無法解釋“購買力脫節”的含意。 究竟樓價與誰人的購買力脫節呢?有很多具有權威性的物業分析報告都曾指出, 1981年的供款負擔比率去到1.9(有些說是1.6), 是當時樓市崩潰的致命傷。 但究竟1.9或1.6的供款比率是不是樓價的極限指標﹖又為什麼不是1.1或0.9呢﹖這個問題,實在耐人尋味。

其實, 正確的說法應該是:“(其他因素不變)當樓價的升幅相對大於人們的入息增幅時, 有能力置業的人數便會減少。”亦正因如此,樓價上升對供求量便起着調節作用。但反過來說:有能力置業的人士增加,郤不一定會導致樓價上升, 因為有能力並不表示一定要買物業, 市場上還有很多其他的投資工具互相競爭。

必須強調一點, 我並非說明現時的樓價與購買力相符, 我只是要指出,上述“購買力”的說法, 在邏輯上固然有問題, 亦根本無法解釋樓市的去向。

文章摘錄自1991年香港地產雜誌
謝賢程博士

[ 本帖最後由 Frankie 於 2006-12-29 17:12 編輯 ]

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