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估值 / 資本法 (Capitalization Income Approach)

估值 / 資本法 (Capitalization Income Approach)

這方法是根據物業的租金來評定其資本值,最難是要決定選擇一資本率(capitalization rate) 去折算。關係很簡單: 若一物業的年收入為10,用資本率5%,則該物業的估值便是10/5% = 200。弊處是資本率稍為變動,結果便有天淵之別。而且租金的評估並不絕對,還要視乎有沒有穩定的租客、租客的來源及租金的增長濳力。通常 “名廈”會有較穩定的租客來源。

有一點必須留意的,就是市值的上升可能包括以下4個因素:

1.        通貨澎脹令材資及工資的價格上升
2.        新樓宇落成使總體樓宇數量增加
3.        樓宇的質素不斷改善,因此即使數量不變,樓價亦趨升
4.        純粹樓價的增值,亦即除去1、2及3各因素後的剩餘增幅

故此,無論樓價或市值只是反映出錯綜複雜的一面。其內裡乾坤確是一門學問。以下各章將會運用經濟學去剖析房地產市場的問題所在。

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