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代理也要[道德省思]

代理也要[道德省思]

2003年10月28日

[統計學] 上有個名詞叫 [道德省思], “省思” 是 “反省,思考” 之意, 它指出資料蒐集的過程容易出錯, 統計時可能發生的誤用情況, 包括錯用統計方法和無法符合統計的假設, 會造成道德上的問題, 所以做統計的人要懂得自我 [道德省思]。

最近, 傳媒發表近期的銀主盤成交報告並作出預測:

      - 2003年10月18日, 某週刊第48頁, 題為 [9月份銀主盤交投增逾3成], 列出了 “A代理” 提供的數據。

      - 2003年10月23日, 某日報D4版, 題為 [銀主盤有望兩年內減半], 列出了 “B代理” 提供的數據。

      - 2003年10月25日, 某週刊第8頁, 題為 [銀主盤存量銳減, 屋苑造價脫勾在望], 列出了 “C代理” 提供的數據。

他們所列出銀主盤成交宗數, 如下表列:

2003年
代理 1月 2月 3月  4月 5月 6月  7月    8月    9月
  A  406 202 735 404 502 508 376   553*  734*
  B  215 245 344 196 379 176 245* 181*  253*
  C  317 283 408 332 527 557 530   536*  450*

     * 代表臨時宗數或預測宗數, 他們都有在註腳說明, 換言之, 上半年1-6月份才是 “實際” 數字, 可以拿來比較, 而7-9月份的數字則暫不能作準。

以上成交數據計算結果:

  2003年
   代理 上半年總數 平均每月
      A      2757         459
      B      1555         259
      C      2424         404
     

  就以上銀主盤成交數據, 把 “A代理” 和 “B代理” 兩組數字作比較, 一眼已看到有很明顯的差異, 2月份相差43宗; 6月份離譜地相差332宗; 半年統計就相差1202宗; 平均每月相差200宗。 究竟那一份統計才正確?  假設, “C代理” 的數字正確, 那麼, “A” “B” 代理都錯了;  假設 “A” 的數字正確, 那 “B” 的數字就離譜地錯; 反過來假設 “B” 的數字正確, “C” 就是錯, 那 “A” 就離譜地錯, 若憑這些 “數字” 就對未來作出預測, 實在草率, 怎能叫人相信!


其實, 要取得以上數據, 無非只得以下兩個來源及方法:


1.     土地註冊處 – 辦法是將每月成交的 “ASSIGNOR” (即賣方) 抽出為銀行, 財務公司, 銀行信託公司, 香港按揭證券公司, 把數目加起來。 (相信, “A” “B” “C” 代理與一些地產資訊公司都會有這類型的資料庫)。

2.     擁有20多家銀行, 財務公司或銀行全數獨家委託的測量師行之銀主盤清單 (其中一間財務公司已包含了香港按揭證券公司的銀主盤了)。 相信3家代理都索取到每月更新的銀主盤清單, 可以自行製作消耗表, 計算出銀主盤的成交宗數。



方法1, 資料來源單一由土地註冊處, 只是純分類數據的整合, 偏差較少, 縱使有註冊時差的問題, 但亦對平均每月或半年總數結果的影響輕微, 只要說明註冊需時約一個月;  方法2, 就複雜多了, 因為牽涉到資料蒐集和數據產生的過程, 偏差可大可小, 但只要處理資料時態度正確認真, 偏差也不會很大。


另外, 以上3篇報導, 都把有關數據編製成Line Chart (走勢圖), 很容易引導讀者聯想到銀主盤的成交趨勢, 負資產的斷供情況和銀行的去貨態度, 若果一位銀行研究員有意或無意選用了一份錯誤的資料, 而傳達出一件錯誤的商業事實, 導致某一方決策失誤, 後果可以很嚴重, 所以各位銀行風險部主管, 當使用這些資料時要審慎, 要三思!  


物業代理為爭取傳媒廣泛報導免費宣傳而 “鬥吹”(爭相統計數據, 發表報告) 實在無可厚非, 但這些數據粗製濫造, 不盡不實, 實在亳無 [道德] 可言, 他們不只令數據統計失去本身應有的價值和意義, 亦損害了物業代理的專業形象, 讀者眼睛是雪亮的 (尤其是依靠有關數據分析的人), 他們一比較之下, 就能辨認出有關差異, 遁時無所適從, 加上很多時物業代理本身正是既得利益者, 久而久之, 讀者對發表有關數據的物業代理就再沒有信心了, 為爭取免費宣傳而招致商譽受損, 到頭來, 得不償失。 物業代理長期以來在傳媒面前譁眾取寵, “吹”分行數量, “吹”促成宗數, “吹”樓市升幅, “吹”增聘人手數量等等的風氣, 可說已經成為特有文化, 反正就是 “鬥吹”, 只要吹得大, 嬴得大, 吹得快, 好世界! 但吹時吹, 無傷大雅的, 如 “鬥吹”分行數量, 就無關痛癢, 但涉及到道德問題, 如銀主盤成交宗數等可以誤導銀主加價或廉價拋售的敏感題目時, 奉勸有關物業代理還是 “省思” 一下才報數。  


e-mail:laserfinger1@hotmail.com

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