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《投機思維》
(信報2008年9月10日《代理人》專欄)
還有幾天便是中秋,這種節日不僅僅是為我們提供了一天的假期,其實也是凝聚民族意識的一種價值觀文化。

地產代理業最缺乏的要算是屬於自己獨有的文化,就算是當今最大的那幾家地產代理公司,內部的文化都算不上是強。行業節奏十分快是其中的成因,除了後勤人員,佔公司大多數的前線經紀,一般都很少在同一家公司幹上三年以上。無可否認,經紀的急速轉流,對於凝聚力來說確實會產生某種程度上的影響。

不過,公司要否積極有為地去建構自己的文化,跟經紀急速轉流的行業本質,其實也未必是有著必然的關係。正如眾多流散甚至歸化了其他國家的華人,到了中秋,也會有所共鳴,這種共鳴便不期然產生著凝聚。如同大多數的其他行業,地產代理公司完全是有條件和有能力去建立自己的價值觀,使之成為強文化基礎。事實上關鍵只是在於‘為’與‘不為’了吧?

‘為’ 與‘不為’相信主要在於領導者尚未看清和認真地看待價值觀文化對機構所產生的功能重要性意義。這種影響也許是植根在行業以往,當處於未被納入發牌制度的環境之時。以往由於經紀執業的資格並無限制,雖然從表面上來看,招聘經紀會顯得較為容易些,但也造成了經紀的急劇流轉,這種流轉不僅發生在行內,亦同時會跟其他別的行業產生爭奪員工的情況。我記得在業界尚未踏進考牌的歲月時,員工廣泛地來自社會上的不同崗位及階層,而離職的員工亦比較從容地轉職到其他行業裡去。更為有趣的是,旺市歲月會多添了一批資歷較高的其他行業精英甚至自雇人仕來入職,但當一挨市場淡靜,這些人便又跑回到從前的老本行裡去。換句話說,這些人除了是少數來「學藝」為自己開創地產代理公司業務而鋪路外,大部份都抱著在地產旺市來「撈一把」的投機心理,無他,這也是很典型的港人掏金者心態!畢竟地產代理的佣金,在市道旺盛的情況底下,委實比起很多行業都要來得更為吸引。當然,這種「來去自如」的基礎也只因行業尚未被規定必須要有合符執業資格的大前題底下。地產代理行業經紀「人口」的高度流動性,亦養成了行業裡的一種慣性思維,這種慣性思維是構成了短視心態的主要原因。短視之下,行業便變得相當地投機,投機的行業,對一些諸如價值觀和培養企業文化等較長遠的修為,業界也就無法想像得了。

地產代理行業投機的另一個原因是收入的不穩定性,一家工廠可以從手上的訂單和信用狀(LC)而估計得出幾個月甚至是一年內的營業額甚至盈虧將會如何,但對地產代理公司來說,甭講下一個月的營業額,就是在月頭也都不會知道月尾的成績將會如何,說要估計的話,很多時是估多於計。

相信這些都是地產代理行業傾向於不採取推動企業價值觀文化的主要原因。然而,每一種行業都蘊含著一些提升本質的「基因」,隨著經濟或政治大氣候的改變,這些基因是可以從本質上為行業提供昇華或者夕陽的轉機,這些所謂基因很多時是行業裡面某些公司領導班子對於大環境改變的態度和思維,從而決定投入多大及多合適的應變力量!

正如我在前文所述,那些看似無法改變的客觀問題本身,並沒有多少能真正地在行業發展昇華的道路上,成了必然的障礙。換句話說,問題本身所引發出對我們主觀思維的化學作用反而更能成為障礙!例如我在前面所說,我們由於人員流轉急劇和無法有效預計的業績,形成了行業的投機性,投機性的慣性思考更能成為地產代理業的障礙。就是大氣候改變了,這些障礙卻還依然能繼續「發光發熱」而成為行業和公司未來發展的桎梏。如果從小販的本位定義來看問題,小販的「企業」本質是犯不著去把業務思索得太過長遠的,否則便會脫離了小販的本質範疇而變得「不務正業」的了!小販之所以能成為小販,可以說是不去幹一些跟小販業務不相稱而「好高鶩遠」的事情吧?

發牌制度的出現,很大程度上是改變了地產代理業的大氣候,至少在經紀的流動性方面,出現了本質上的變異。事實上今天業界再也不能夠隨任何時候、任何地點和「隨心所欲」地找到了經紀(甭說合適)。這是由於「兵源」已經不可能從四面八方來獲取,而只能從業界裡的行家裡去「提取」,同時,要到地產代理行業「淘金」的人士,往往首先必須要抱有較大的決心,從而花時費神,投身去考取地產代理牌照的執業資格,這也是一種改變以往規則的「門檻」。因此,新入職者今天已經不能成為地產代理公司有效地補充「兵源」的主力渠道。

可是,業界的投機思維依然是慣性地未改!

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《凝聚人心》
(信報《代理人》專欄2008年9月3日)
企業文化有強弱之分,強文化的公司辦事效率自然高,由於員工自覺性較高,反而一切硬行政手段和制度框框相對較少,監督打工咭、捉遲到早退、發警告信甚至破口大駡下屬等情況在強文化的公司,幾乎是沒有必要,而且管理層亦犯不著要花上寶貴的創富時間和精力,來應付此等不討好的事情!

相反地,弱文化的公司在這方面便顯得較為被動的了。管理層每天必須要為並不統一的弱文化付上大量時間,例如應付「天天新欵」的內部問題、或如何修補與員工的惡劣關係、監察員工是否有不忠不法的行為(如重播閉路電視和電話錄音)、樣板戲式肉麻地不斷宣傳硬銷公司如何好、構思更多嚴刑俊法、加強行政迫逼力度等工作!儘管自以為這叫做「管理」,並且錯誤地自我催眠認為是在忙碌地做「對的事情」!所有這些工作根本都沒有觸動到問題核心,當然亦不可能真正解決得到問題,充其量也只能是「頭痛醫頭,腳痛醫腳」罷了。

弱文化公司的特點是整個組織文化都是支離破碎的,比方說,同一組織中,有些人只忠於自己所屬的上司;另一些只關心自己部門或區域內的同事;有些卻只在企業內忠於自己的親屬等。這些都會成為企業組織內一些‘山頭主義’ 或‘宗派主義’ 的分裂源頭,是會嚴重地削弱企業組織的整體動力和運作,畢竟企業組織的價值只能被放到次文化或更次的位置上去。弱文化支離破碎的「凝聚力」,對企業是危險的,因為當企業發生某些變化時,將會出現一種‘諸侯割據’ 互不配合甚至互相攻伐的局面!這便是弱文化企業必然產生的後果!

我們行內有句流行用語叫做「捽數」,「捽數」通常都是指除了獎賞以外的一切負面逼迫手段,旨在令經紀交單。當然無論怎樣地去「捽數」,終極的威脅始終是離不開一個「炒」字!因此有些大公司以為達到最大的震懾效果,便一次過發幾百份最後通諜式警告信給前線工作的經紀,其實損害最大的還是公司本身,這是由於把凝聚力長城來自毀的緣故!

這種類似的事情背後,反映出弱文化公司常見的問題!第一,由於負面手段只能獲終極的負面後果,因此每次負面手段其實都在削弱整個企業組織的凝聚力;第二,儘管部份經紀在接收到警告信後的期限內,也許會加點勁兒來跑跑成績,但亦有部份經紀充份利用這段有限的時間,跑到其他競爭者的陣營來討價還價,搞些規模不大的「兵變」或「投誠」當作保險,因此這種手段未必能完全達到公司期待的效果;第三,這種類似‘督戰行刑隊’ 式的「管理」手段,是難以收到持久之效,「整風」過後,便故態復萌;第四, 6、7層管理人員的營業架構,居然還需要由最高領導作微觀式的調控,向前線經紀發警告信!難道中間那些管理人員是可有可無的冗員嗎?無論是管理效率出了問題,還是像聖誕樹那麼高聳垂直的層叠架構不合時宜的問題,都只能歸納出企業管理的嚴重結構性問題,結構性問題絕非是單憑「頭痛醫頭、腳痛醫腳」的「管理」方式便可以獲得解決的!

有些弱文化的公司寄望於搞搞企業口號,或與實際不符的形式主義(如CIS),甚至找一、二個演講嘉賓來搞搞激勵士氣。弱文化的出現,主要是企業組織並沒有可以凝聚人心的核心價值觀!作為企業組織用以凝聚內部人心的價值觀文化,光是「義和團式」的口號或堆砌些表面東西而沒有實質內容(如文革時期的甚麼‘忠字舞’和把毛語錄貼到通街通巷去),是一點意思都沒有的,因為沒有人會把空洞的「價值觀」作為信念而去為此付上拼搏的。

不要以為意識形態的價值觀文化,是虛無飄渺的事情。中國花費巨額和幾乎動員全國力量去搞一場只有十數天的奧運會,其最大目的相信也是跟價值觀有關,因為只有在大家擁有共同價值觀文化,凝聚力才會被激活!上個世紀冷戰勝利者的西方陣營,很大程度上是憑藉西方那套自由主義價值觀文化,把人心凝聚過來而瓦解以蘇聯為首的共產陣營。

我們希望凝聚些甚麼人,便應該拿甚麼價值觀來凝聚。換句話說,共產黨要有共產黨的價值觀,國民黨要有國民黨的價值觀,民進黨要有民進黨的價值觀,甚麼聖戰組織亦要靠其獨有的價值觀(否則又有誰去當人肉炸彈?),甚至幫會亦需要有幫會的價值觀。喜歡「行業陋習」的經紀,當然要找一家「行業陋習」作為價值觀文化的經紀行!這是物以類聚的由來,大家如魚得水自是必然。

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《強文化凝聚員工》
(信報《代理人》2008年9月17日)
在短視投機思維的風氣籠罩底下,加上地產代理界普遍地對企業價值觀文化一類的意識形態事物沒空費神,只覺是「象牙塔」裡面的東西。然而事實上,正如我們呼吸著空氣卻很少會想到空氣,踏足於地上不會想到地心吸力一樣,我們的一言一行無不是受價值觀文化的影響卻並不意識其存在。

任何企業組織,每天都被不同的價值觀念如浪濤拍岸般地沖洗,並且累積了各式各樣的正負價值觀「養份」,企業價值觀文化因此便開始有機地生長。領導者如果能夠洞悉這種情況的存在,對機構在構建自己文化的未來,價值觀方面的採納和摒棄,往往可以獲得主動而取得重心。反過來,企業將會被各種不同的價值觀所支配,形成了被割裂得支離破碎而且互相矛盾的文化,除了被很多並不適合的價值觀意識充斥著組織的文化外,更成了別人價值觀文化的「殖民地」而失去了本身價值觀文化的重心和色彩。

很多人以為公司規模龐大或者歷史悠久甚至營業額理想便不會出現弱文化的情況,其實這些所謂條件,跟強弱文化並沒有必然的關係。明朝清朝是一種典型的弱文化表現,反而對比中國自清末至抗日戰爭時期卻是處處反映著強文化,我們今天強文化的某些基礎,很難說不是從幾乎亡國的日子所凝聚的價值觀而來的!

回說地產代理界的弱價值觀文化,最近有一個尚佳的例子:9月10日《東方日報》26A版中有一則中原員工監守自盜的案件(案件編號STCC 6202/2008)報導。案件共涉及六宗盜竊行為,其中四宗是偷公司的財產,另二宗則是偷竊業主所委託的單位內財物。

員工的行為,往往是公司價值觀文化的縮影,一家機構忽視甚至沒有正確的價值觀文化重心,始作俑者往往是領導人不尊重社會的正面價值,價值觀影響及導引企業員工的行為準則,員工出現這類不法反社會行為,其實亦沒有令人特別感到意外的!加上公司領導者陳舊而又狹隘的投機短視思維下,使公司充斥著「笑貧不笑娼」的價值觀文化!看利益大於一切或者「開單大過天」,卻沒有去商榷在乎手段的好壞。當市道出現了困境而經紀的收入不足以維持一貫的生活水準時,那麼,無論是偷竊或者貪污等行為,都尤如是得到了公司的默許!而且,員工犯罪的意識也就自然地不會來得份外強烈!

我曾在馬來西亞的沙澇越省會古俊待上了一段日子,那邊的人不要說持械行劫是聞所未聞,就是盜竊一類的罪行,都會成為當地報紙的頭條新聞!我們香港人可能覺得這個地方很奇怪,然而這便是價觀文化標準的差異。如果上述代理公司所認同的價值觀文化,並不把其較早前出現的貪污行為淡化而當成是普遍存在的「行業陋習」,相信諸如盜竊等行為只能在其他弱文化的公司內發生吧?
上述這家代理公司,在「盤古初開」的年代,不要說貪污及盜竊之類的犯罪行為是匪夷所思,就是客戶的投訴也如鳳毛驎角,因此當時有所謂「佣金收之無愧」那樣大膽而自信的企業口號,事實上在收取業主佣金方面,這家公司的確是創了地產代理界的先河!

那段時期,這家代理公司的規模,雖然是微不足道,然而正如我上文所說,規模的大小並非是跟公司文化的強弱有著必然的關係,那個時期,這家代理公司的文化絕對是非常地強。大嶼山的愉景灣是這家代理公司創業起家的一個重要「戰場」,當時在各種物質支援都極度缺乏底下,竟然連續地取得了相當豐碩的成果,更能後來居上地,超越了原來盤据在愉景灣的唯一強競對手!

如果當時這家代理公司不是憑著強文化來凝聚員工,僅憑物質條件,是很難戰勝競爭對手在愉景灣所累積的各種基礎。正因為員工在當時,認同這家公司的價值觀,在沒有任何加班及晚飯津貼的共識條件之下,甘冒錯過了尾班渡輪(當時尾班渡輪由愉景灣開出是晚上九時)而須在愉景灣碼頭旁來渡宿一宵(當時是沒有酒店或供渡宿的地方)的風險。加上了員工並非是跑到愉景灣去收取佣金、簽約或者是應客人要求來參觀物業單位之類,卻只是跑到了漆黑多蚊的山邊,拿著拍子簿默默地在適當的距離,把亮燈的單位一一記錄下來,這種工作因只能在晚上才可能完成,尤其是要在差不多接近尾班渡輪的時間,讓所有要回家的住客都回到了家而把燈亮了起來,換言之這種統計愈晚便愈準確。如果員工連這種「非生產」性質的工作都能在沒有「即時回報」和任何津貼的情況下做得那麼澈底,那其他帶客參觀樓宇和簽訂合約的工作自是不在話下的高效了!公司在員工這般熱誠工作和認真的態度下,那能取不到所向披靡的成績呢?員工這般的投入卻並非是因公司有甚麼金錢掛帥的利益獎賞,能凝聚員工真心實意的這樣地工作,正是由於公司價值觀的所以然!

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《森林和樹木 — 毒奶的啟示》

今晨看電視新聞,知悉河北有奶農已把30多頭乳牛賤價轉讓並把農場結了業,不幹奶農了!可是,並非每一位奶農都是那樣幸運地能夠把牛賣得一乾二淨的!別的地方其他奶農,在面臨各大奶商停頓生產的情況下,生計直接地受到了打擊,奶農們就是把牛賤賣,事實上面臨現在這種情況,還會有誰要?

境頭拍攝著奶農很不情願地含淚把鮮奶傾倒在溝渠裡,不要說是奶農,我相信見者也會心酸!奶商都要停產了,那裡還有人派往奶農這邊收奶?牛奶擠了出來後,變質的時間是相當的快。這倒有點像工廠車間流水作業的輸送帶,輸送帶之能夠有效運作,是必須要獲得輸送帶所經之處的每一個不同工種工人的配合協作,否則半製成品都會被送到了某處已被停頓了的崗位上而堆積如山起來。

奶農說,他們不吃也要保證乳牛有得吃。當然這是稍稍誇張了點。不過,目前將出現的情況卻是:人賣不掉牛奶便拿不到錢,沒錢便將會是人與牛都沒得吃!奶農目前是面對生計的問題!這是牛奶商整頓生產的結果。

三鹿集團被停止生產,伊利、蒙牛等,由於部份產品亦含三聚氰胺,亦馬上來作自我審查,或緩或停部份生產。奶商主要是為了成本的關係,一般都很少擁有自己的牧場,而只從奶農方面固定地收奶。這個道理便是咖啡生產商,都是從啡農那處收購咖啡,而非自行種植一樣。這種好處當然亦是從成本的方面來著眼,據說一杯賣20元的咖啡,啡農只佔2毛錢!

國家對奶農發出了補貼,雖然可以暫時幫助了奶農們的吃和喝,但這只是一個二敗俱傷無可奈何的辦法,產品沒有出路,奶農所接受的國家補貼,性質上跟香港人領取綜緩是沒有多大分別,擔子當然是落到國家的身上。相信具備條件生產的奶農本身亦只希望儘快恢復一切,而不會寄望拿國家的補貼過活。

然而,生產商的「按兵不動」實際上給予了中央一件頗為頭痛的難題。這個難題之一便是奶農這個「包伏」!中央愈遲解決生產商(或放行生產商)的矛盾,中央要承受的壓力便愈大!這不單是從奶農方面來的壓力,把問題挖得愈深,時間被拖得愈久,中央被非議其監管能力的壓力便必定愈大。如果從這種角度來看,奶品生產商可能是多喝了點牛奶,確實具備智慧!

其實外國的大企業,在資本主義的價值觀文化本質下,何嘗不是唯利是圖以利益掛帥?中國在步入資本主義的大堂,所碰到的問題其實都是些資本主義社會必然會發生的核心問題,中央的吃力(而且不一定可以事事討好),其實嚴格地說,是由於面對的問題並非只是一株樹,而是整個資本主義的森林!真正要思索的,倒反而是要馬上去當機立斷,要麼來掌握這個資本主義森林的核心法則,要麼便不要踏足於這片森林!

當我從電視上看見那些中央大員們,尤其是胡總和溫總二位,那裡有災難,總是見到他們站在那裡!這種態度作風確實是無懈可擊的,老實說,作為人民的我,內心常常有一種隱憂意識,一旦這些領導人因操勞過度而出了身體上的問題,那麼將來的攤子又會不會有同樣素質的領導人來接班呢?相信對中國抱有正面積極態度的中國人,不期然都會有這種憂慮!這種感覺,每每當我看罷一些水平甚高的國內歷史連續劇後,都出現腦際之內。

資本主義的本質價值觀文化,斯人可以這樣地描述:「當晨光曦微,在某一都市的街角,常常可以看到清道夫在那裡清掃街道,稍後便有報童沿戶派送報紙,送牛奶員挨家逐戶派送牛奶,他們都是默默無言地工作著。當太陽升起,街上的行人開始三三兩兩魚貫地前進,有的趕上班,有的上工廠,他們都顯得急急忙忙的。接著,街上的嘈雜聲愈來愈大,沿街的商店也紛紛陸續地開門迎接客人了」。


這些形形式式的人群活動,他們的動機究竟為何?難道他們是出於愛他人的利他心,而要在大清早起來,忙著出門去為社會服務嗎?

《國富論》作者阿當史密斯說「…我們每天能夠吃到一頓晚餐,並非是由於麵包店主或有關生產商大發慈悲所致,剛好相反,他們只是從利益的心出發…我們不需要要求他們有甚麼愛心,只要他們有愛己的心便可以了…與其說這些人是為了增進社會的利益的有意識行為,不如乾脆說這是為了刻意追求本身利益而衍生的無意識結果!然而,他們這些行為,最終反而更為有效地帶給了社會整體的利益」。

人們的這種行為,其主要動機皆因是出於愛己利己的出發點。由於這些行為而帶動著社會的整體運作,這是基於各取所需的利己素求而產生出的一種「協作」效果,這亦是被稱為是「看不見的手」。這就是資本主義的本質!如果真的要搞資本主義的話,就必須要把代表無償的‘為人民服務’ 價值文化牌扁收起,換上了‘Money talk and bull shit walk’ 的文化牌坊。否則人民都會陷入了無所適從的困境,究竟是要回到以‘為人民服務’ 的道德高地去,還是跑往‘專門利己’ 的庸俗資本主義文化本質的大地去?

不要談老美近期的偏離乖道和走回頭路那種「走火入魔」的行為。以西歐國家為例,他們從君主國時代,踏上了共和國或君主立憲已經有了好一段日子,資本主義的「發明」和發生都是從歐洲大陸這個搖籃而來。今天地球上經濟最發達而又問題最少的地方,不是美國這個暴發戶而是歐洲這個「世家」子!大家相信不用看《大國崛起》也都曉得,英國是以法治起家的,他們的法治「武器」也不知把多少位君王和貴族給整治甚至處決了!

雖然資本主義的本質是唯利是圖,但如果沒有打算回走共產主義的老路,那便應該先要肯定和正視這種資本主義的底本質,從認識到控制,歐洲的經驗便是除了一套原整的法典外,公民意識亦是同等的重要!

我相信中國政府其實已經在傾力營造這種公民意識。從溫總向我們曾特首背誦《論語》那種‘士不可以不弘毅…’ 的氣魄,從08年處理所有天災人禍、從傾力把京奧達到了塑造新價值觀文化和凝聚人心,至到‘三鹿毒奶事件’ 的前所未有的有為果斷,看得出已經正在全情地打造中國人的新價值觀文化!誠然,文革那浩劫十年,幾乎令中國人五千年優秀的價值觀文化變成了四不像。甚麼的‘向錢看’ 、‘為人民幣服務’ 幾乎壓倒了‘君子喻於義,小人喻於利’ 的文化。四人幫樣板戲式的喊八股口號和‘假、大、空’ 的劣習幾乎取代了中華民族的‘仁、義、禮、智、信’ !這都是‘上下交征利’ 的危國價值觀文化,毒奶的本質,其實也是這種新興金錢價值觀文化的的表癥!

精進法律除了可以讓我們有法可憑,然而,執行上還得需要有法治的精神,這種法治的精神並不能夠被以功利主義掛帥的價值觀文化來控制,換言之,甚麼資本主義的行為本質都必須要在法律的框架中發展,而不可以獨立於代表全民價值觀文化的法律!

套用孟德斯鳩的一句經典說話:「為了防止濫用權力的現像出現,從事物的本質出發,有一種最為必須的方法,就是以權力來監督權力。可能有這樣一種政府會被人們所建立,它既不會強迫人民去做法律所不允許的事情,也不禁止人民去做法律所允許的事情」。

人治的問題不好好地解決,中國的前途只能永遠地靠英明的領導人,人民亦只能終日碰運氣地把希望寄託於賢主明君的出現,嚴格來說,這種情形並非是健康的,亦非長治久安之策,中國的歷史已經說明了這一切!正所謂‘徒善不足以為政,徒法不能以自行’ 。毒奶事件只不過是森林中的一株樹,問題的焦點應該是放在整個森林上,而不僅僅是治好了這株樹!


[ 本帖最後由 何斯人 於 2008-9-28 20:09 編輯 ]

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《地產代理業格局》
(2008年9月24日信報《代理人》專欄)
有讀者昨日問我,面對這場金融海嘯,地產代理行業將出現甚麼樣的困局?還好,這位讀者沒有問斯人如何解困!

首先我認必須要對目前地產代理行業的格局有一定的了解基準。我認為這個行業基本上是有「三分天下」的態勢,我這個「三分論」主要是以成交的比率來界定。


三股力量
一股力量是中原集團(包括了利家閣和日進測計行),一股力量是美聯集團(包括了香港置業),另一股力量則是目前幾個地產代理商會,以近乎「社團式」作為凝聚手段的中、小代理行。以「社團式」凝聚的中、小行,在效率的一致性方面,雖然沒有以上二股力量來得快速直接,然而,在最近中原地產施永青先生公開地發表「行業的陋習」,幾個地產商會竟然可以在同一天的時間內,統一口徑地以記者招待會的形式,向傳媒發表統一的明,並表示不同意施先生這種對對行業不負責任的「抹黑」。「社團式」的結構在這麼短的時限內,能夠統一共識以及採取一致的抗衡手段,當然絕對可以成為一種獨立的力量。

美聯是一家已經上了市的公司,至少在資金方面的條件會較佔優勢,在國內的代理業務並不像中原地產那般龐大。不過,在行政行使權力方面,中央核心所擁有的權力較大和集中,因此在控制成本和調節對市場的適應性方面能力較強。我們行內都以「中央化」來形容美聯的這種表現,這種所謂「中央化」其實所表現出來的優點,除了是在內部統一和法治紀律方面較為直接緊湊之外,對於危機處理的反應方面,如需要削減分行或員工等問題上,效率也都會較高。換言之,防守力是比較強頑。

中原地產雖然並非是上市公司,但由於在國內經營代理業務悠來已久,很多省份都設有不少分店,據說員工現已達1.7萬人。如果國內的相關條件配合,加上本身經營策略是有效的話,在市道景氣的前題下,會是一種不錯的優勢。加上香港特區內的分行網絡如星羅棋佈,假若市道配合,加上中原中國的業務雙管齊下,優勢絕不下於美聯集團的。然而,自1993年開始,隨著佔有中原45%股權的主要股東王文彥先生離開了董事局後,中原主席施永青先生實行了所謂「無為而治」的企業管治理念,這種理念的結果,做成了中央很多權力的下放,代表地方權力的區域負責人相對因而膨漲,而且相當積極地有為,這是一種必然的因果關係。比如在開發分店方面,完全是由地區的負責人來自行決定作主導,而且並不需要中央特別的批准。這幾乎是一種「裂土封侯」的管治模式。當然,每一種制度都有其優點和缺點,決定的關鍵在於市道能否配合。一般在市道好景的情形下,中原這種「裂土封侯」的作業模式,會在一定程度上反映在其較快擴張分店的速度上,然而,快並不代表準確無誤,無限制地滲透市場,換來的代價便是成本不斷的高漲!

由於公司的成本控制權,換言之是交到了地區的負責人員手中,如果市道不景,中央如果想採取合宜的調控行動的話,便會在執行過程中因為紆迴而呈現得較為間接。這亦說明了近期施先生一反常態,把已下放的區域擴張分店權力,在《明報》的公開訪問中宣布要收歸中央!


減低損害
代表著第三勢力的中、小地產代理行,在資金和市場佔有率皆佔劣勢的情形下,憑著的往往便是自己本身的才智,誠然,不少中、小型地產代理行的領導人,他們本身便是企業價值的核心。他們很多是從大行工作了一段時間,為大行創造了不少財富業績的經紀,他們憑著敏銳的觀察力,努力不懈的學習精神和並不安於享樂現狀的鬥志,踏上了創業的里程。當然,創業里程並非都是一帆風順,而且更必須要無所畏懼,事實上這條道路是哀鴻遍野的!

這種第三勢力,能夠在大行分店遍佈的狹縫之中生存,當然必須要有許多與大行不同的創新思維。中、小行的失敗,據我觀察所得,往往是太多大行的思想包伏而欠缺了建造自己價值觀的創意。舉例說,憑分店數量遠不及大行的現實底下,仍有許多中、小行在這方面,以子之弱來攻子之強,跟大行進行「火力鬥火力」般的硬拼蠻幹!順帶一提,如果能夠提取從國共戰爭中的以弱制強經驗,便當不難明白箇中真締。不過,這股第三力量,雖然盛衰此起彼落不絕,但由於地產代理在目前的創業條件尚算簡單的情形底下,數量還可以是不停地保持著,這亦道出了第三勢力始終不衰的原因。其實,第三勢力對於應付突然的變化,是最具適應能力的。當市道旺盛的時候,盈利能力事實上遠非大行可比。然而,當市道呆滯甚至在不景的情況下,如果能夠從成本規模和市場範圍有正確的觀念和取捨,加上能夠適當地鑽研創新,存活力絕對是十分堅紉和頑強的!

我認為目前對這股勢力最為有利的條件,便是互聯網普及化趨勢所帶出的所謂‘長尾理論’與及一種稱做‘維基經濟學’ 的理論推演!不過,基於第三勢力的中、小行領導人很難退得下火線亦花不起機會成本來進行這類形的創新性戰略探索,突破還需有所期待。

在海嘯中,損害原是無法避免的,能夠把損害減少到最低的限度,有賴於我們的態度,這種態度是取決於我們對事物的認識和推演,引用麥克阿瑟將軍所說:戰爭的成敗,取決於我們對形勢認識的早或遲,與及投入力量的多或寡!

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財經老手袁天凡:亂市機會處處 亞洲企債值博

訪問現時已半退休的財經界名人袁天凡,最多聽到的詞彙不是李澤楷,也不是電盈(0008),更不是鵬利保險,而是「Asymmetric」(不對稱)。無論談到香港應否禁沽空、或是香港過往的賣地制度、還是當年電盈鯨吞香港電訊,他都用上這個詞。其實市場的不對稱現象,結果往往是錯價,袁天凡認為當有錯價出現,就代表有投資機會。刻下的市場亂局,正正提供了不少投資機會,包括亞洲企業債券及信貸違約掉期。

 海嘯對亞洲衝擊較金融風暴微

 近日股市可用頃刻萬變來形容,人心虛怯,但袁天凡說,相對於97年亞洲金融風暴,或是1989年「六四」事件,今次金融海嘯對亞洲的衝擊,相對來說未必這麼大。「天安門事件(袁時任職聯交所總裁),直接影響香港的政治及經濟,當時一天股市可以跌2成……現時亞洲的經濟情相對97年健康,無論國家或企業的債務都不高。」

 袁天凡說,不敢估計港股是否已經見底。但他指美國現時仍在降低槓桿(Deleverage),因此股票及商品都不會看好,在經濟增長放慢時,商品價格還可以跌下去。他說,未來兩、三個月股市極可能出現一個反彈,直至年底,但是否可持續呢?則完全看信貸市場。

 股市回升看債息能否回復正常

 「除非信貸市場返回正常水平。所謂正常水平是(亞洲企業債券)利息為8至10厘,股市才有資格回升。」袁天凡形容,現在彷彿是黎明前的黑暗。「好似5點鐘,明知7點鐘天就會光,但不知黑暗幾時先完。所以要留意『雞啼』。」他口中的「雞啼」,就是信貸市場回復正常。

 他說,最黑暗的時候正是最多投資機會的時候,這正好出現在信貸市場。曾經在匯豐旗下獲多利債券部任職的袁天凡指出:「好像中國銀行(3988),你說它會關門嗎?但它的信貸違約掉期是180點子,即等同市場願意付18萬美元來買一份保險,保障中國銀行1000萬美元債項的違約風險,以往正常時只是50至60點子。當然它可以再升至250點子,但你信不信一兩年之後會回復正常水平?當然升至250點子時,你可能給人追孖展,但我夠膽去,現在機會好多。」

 他又以亞洲企業債券為例,一隻新世界中國(0917)的債券,尚有20個月便到期,現時售價為75(到期時發行人會以100贖回),即20個月內升幅可達33%,而且該債券還是人民幣定價,可以賺升值。當然一般投資者無法買到信貸違約掉期,但可透過買亞洲企業債券基金,涉足亞企債券市場。

 美收樓到頂 年半樓市見底

 袁天凡在訪問時多次提到看兩年,被問及是否內有玄機,他說有研究指出,美國收樓(Foreclosure)到頂時,12至18個月後樓市便見底。

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特寫:華爾街老人如是說

(轉貼自華爾街日報)

塞斯•格里肯豪斯(Seth Glickenhaus)是從大蕭條時期就在華爾街工作、現在依然還在此地的極少數人之一。他認為﹐股市可能正在觸底──暫時性地。

1929年夏季﹐格里肯豪斯首次進入華爾街一家公司工作﹐1938年他創建了他自己的資金管理公司。他認為﹐遭到重創的股市快到觸底反彈的時候了﹐但他也擔心股市隨後可能會再次走低。

他現在將客戶資金保持20%的現金比率﹐這是他記憶中的最高水平。

現已94歲的格里肯豪斯依然擔任Glickenhaus & Co.的首席投資長﹐他的公司為富有的個人客戶和幾家退休基金管理著總計18億美元的資金。

他說﹐這次的危機和1929年那次有一個顯著的不同。他用了華爾街常用的一個委婉說法﹐避免說出“崩潰”的字眼。

他說﹐在1929年的危機中﹐當時的美國總統胡佛(Hoover)和財長梅隆(Andrew Mellon)始終沒有採取行動。他們認為政府不應該進行干預。但這次﹐政府採取了種種措施以扭轉形勢。

今年早些時候﹐焦慮不安的投資者紛紛致電有三、四十年經驗的顧問﹐尋求他們對金融危機的見解。而現在﹐投資者向目光投向了經驗更長久的人士。主修經濟學的格里肯豪斯1934年從哈佛大學畢業後就在Salomon Brothers & Hutzler(現為花旗集團(Citigroup)的一部分)接受市政債券交易員培訓。

格里肯豪斯說﹐幾個月前﹐當美國陷入困境的苗頭剛剛開始顯現時﹐他就陸續接到人們尋求指導的電話。格里肯豪斯每天從位於市郊New Rochelle的家去曼哈頓的辦公室上班。一些客戶已經將全部資金撤出股市﹐但還有一些人卻深信他的經驗﹐將更多的錢交到他手裡。

Glickenhaus & Co.截止7月的業績有所下滑﹐但程度不如整體市場那麼劇烈。據晨星公司(Morningstar Inc.)數據﹐過去5年中﹐該公司年均收益17%﹐而標準普爾500指數的年均漲幅為7%。

雖然格里肯豪斯認為股市下跌的幅度已經很慘重了﹐可能會出現短期回彈﹐但他警告說﹐當前的經濟太過疲軟、金融體系受損太嚴重﹐由此導致的衰退乃至蕭條將至少持續5年﹔最終﹐道瓊斯指數很有可能跌至9500點﹐較週五10325.38點的收盤點位下挫約8%。

曾經大舉投資克萊斯勒(Chrysler)的格里肯豪斯說﹐美國的政治、經濟以及所有方面都已疲軟。我們再也無法超越曾經有過的繁榮。除了小公司以外﹐那些輝煌的日子已經一去不返﹐就像美國汽車業經歷的那樣。

他對發展中國家的經濟持樂觀看法﹐並青睞與能源需求和發展中國家的原材料需求相關的股票。

格里肯豪斯說﹐我們喜歡有著良好收益和穩定業務的管道公司(它們從事運輸和儲存石油、天然氣以及其他天然液體燃料)﹐還有乾散貨航運公司(將鐵礦石、煤炭、小麥、水泥、化肥之類的產品運往中國)。他喜歡買進價格低廉、有良好前景的股票。

他最青睞的一些投資對象包括﹕管道公司如Enterprise Products Partners、Energy Transfer Partners和Boardwalk Pipeline Partners﹔航運公司如Navios Maritime Holdings、Eagle Bulk Shipping和Excel Maritime Carriers。

格里肯豪斯沒有用客戶的錢投資政府債券或公司債券。他認為政府債券收益不夠高﹐同時他不相信評級機構能準確地評估公司債券。

以他自己在華爾街的經歷﹐他毫不同情將我們引入這場危機的那些人。

格里肯豪斯說﹐人們都嚇壞了﹐而且十分憤怒。他們覺得﹐所採取的一切措施都是為了華爾街的利益﹐這些公司的領導人不管干得好不好﹐都能得到高薪和離職金。有時候﹐他們的表現糟得讓人難以置信。我對股市的未來並不感到很悲觀﹐我更悲觀的是商業的未來。

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股神私己錢身買美股

(轉貼)

【明報專訊】美國消費信心出現30年來最大跌幅,加深了市場對美國經濟將陷入嚴重衰退的憂慮。但股神巴菲特表示會「身」全力購入美股,加上全球拆息市場本周出現7月以來首次下跌,為市場帶來利好氣氛,歐洲3大股市急跌兩日後,昨反彈逾3至5%。美股開市跌200點後,中段跌幅也收窄。

「美國內外的金融世界一片混亂,問題已滲進整體經濟,而且正變成井噴。失業率近期內將上升,商業活動將衰落,傳媒頭條將繼續引起恐慌。因此……我已開始、並將繼續買入美國股票。」

這是股神巴菲特昨在《紐約時報》發表的「進軍美國股市宣言」。巴菲特表示,他正用自己個人的錢(而非旗下巴郡的資本)去購買美國股票,而在過往,他只會把「私己錢」投資於美國政府債券。他直言,若價錢仍然吸引,會繼續入市掃貨,「我的非巴郡淨值很快將100%來自美國股票」。

「當其他人恐慌時就要貪婪」

巴菲特解釋,他根據一條簡單規則作出入市決定﹕當其他人貪婪時就要恐慌,當其他人恐慌時就要貪婪。「恐慌情緒正蔓延。投資者對高風險或競爭能力差的企業存有戒心是無可厚非的,但對那些前景興旺的企業感到擔憂,卻毫無道理。」

巴菲特強調,他無法預計股市短期內能否擺脫過山車走勢,但他相信股市可在經濟或信心轉好前上升。他指出,大蕭條期間,股市在1932年7月8日見底,但經濟持續惡化,直至羅斯福在1933年3月出任總統,而那時股市已升了30%。他認為,雖然大型企業盈利正受打擊,但在「5年、10年與20年內,便能錄得新的盈利紀錄」。巴菲特認為,那些囤積現金守候好消息降臨的投資者,是選擇了一種只會貶值的「糟糕長期資產」。他總結﹕「壞消息是投資者的好朋友」,股票在未來十年的回報肯定遠勝現金。

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北京出手四万亿的经济分析

作者 : 張五常

本月九日新华社报道,国务院常务会议决定明年一月一日起实施十项经济项目,针对目前的经济困境,两年内的「额外开支」高达四万亿人民币!天文数字,我想不出理由反对,也即是赞同了。当然有很多问题,其中有相当复杂的,这里谈谈,北京的朋友或有可用之处。

首先要说的,是地球金融风暴之祸,单在金融那方面对中国为害不大,此乃一幸也。中国有钱,花得起四万亿而还可考虑减税,此乃二幸也。幸中之最幸者──我不反对的主要原因──是这次计划的大手推出,可不是走什么凯恩斯学派的路,而是把早就定下来要做的公共项目──主要是铁路与公路的兴建──早就算过而又有了工程设计的──提早及加速动工。早晚也要做,在目前的不利形势下提早及加速是正着。

看来又是炎黄子孙的发明,没有拜老外为师。奇怪,三十年来,凡是中国人自己想出来的经济政策大都走对了路,凡是从西方进口的皆害人无数!是的,这些日子凡是见到北京的经济政策没有洋水成分,就安心一点。好了,赞完了,转谈一些复杂的问题吧。分点说较为清楚。

(一)中国二○○七的总国民收入是二十四万六千多亿,四万亿是百分之十六。分两年,每年的政府额外投资是国民收入的百分之八。不明白为什么电视说会帮助国民收入的增长率增加百分之一点五(另一说一点八)。应该高一点吧。这类投资的增加对国民收入的增加的决定,要看花的资金从何而来(中央出钱与发行债券会有不同的效果,这些分担目前尚未明确),要看失业的实际情况(工人回乡潮急升,不易估计),要看抽税是加还是减,要看物价的变动(通胀或通缩的速度),等等。这些之后还有一个乘数效应(multiplier effect),而时间上也有问号。

纵观现有的资料与目今的经济情况,我认为这庞大投资只促长国民收入增长率一点八是低估了。这也是说,如果今后两年中国的经济增长保八,那么没有四万亿这一着增长率有可能是负值,应验了老人家的不吉之言(见拙作《保零也艰难》)。不管怎样说,北京要尽可能分清楚额外四万亿的效应与没有这效应的经济状况,因为此「额外」也,是过渡性的,不能无止境的玩下去。继续下去会走上凯恩斯学派之路,惨过败家!目前,我不担心北京会那么蠢。有三点。一、中国的政府已经够大了。二、国营企业的不堪回首,北京不会那么快就忘记。三、提早及加速算好了要做的项目,让劳苦大众落手落脚养自己,远比福利政策高明(美国三十年代时派面包,福利也)。

(二)在十项措施中,我唯一清楚地反对的是廉租房。这也是进口货,不吉不利也。是从香港进口的思维吧。五十多年前香港为了应付难民涌至而大手建造廉租房,三十年后财政司彭励治悔不当初,找我谋求脱身之计。我建议把廉租房以廉价全部卖出,给住客优先购买权。彭老认为是妙着,但利益团体激烈反对,脱身无从也。廉租房问题多:分配谁可入住引起贪污;审查居民的收入转变吃力不讨好;维修保养麻烦兼头痛;加租必吵起来;治安不善,贩毒流行……我自己认为最不妥的,是把穷人集中在一起,对儿童的心理与成长有不良影响──虽然我教过几位出自廉租房的学生很不错。

(三)这次推出的四万亿额外加速,广东省格外夸张,显示着中央上头知道广东是工业重灾区。然而,广东的一些主事者却全力维护新劳动法,说新开的工厂比倒闭的多不少,又说倒闭的应该倒闭云云。这些话老人家听得天旋地转也。

(四)国内通缩之势已成,不利。这方面,北京出手四万亿,对通缩的治疗大吉大利。国际形势极为不妥,中国宁要通胀,切忌通缩。加速算好了要做的公共项目,防止通缩比央行以货币政策处理高明。这是因为目前中国的货币制度有不少问题,而就是先进如美国,以货币政策调控物价出现问题无数。不是说以政府花钱或抽税是调控物价的上选方法,而是这次刚好有项目可以提早及加速的方便,只这一次,用之有减除通缩的能耐,用了再算吧。见通胀回升太急就减慢四万亿工程的速度吧。

(五)四万亿对股市是有帮助的,因为不少工程要用上市公司从事。对房地产只有小助,因为出手四万亿只是过渡性,不会引起楼房购买潮。

(六)论到上述措施的成本,有利有不利。利者,是原料之价目前正在急跌,而工厂倒闭那么多,雇用劳工容易。不利者,是凡赶工或提早,成本一定增加。这是五十多年前老师艾智仁指出的产出成本定律。我无从估计前者的成本下降与后者的成本上升哪边会胜出,但在这个时刻推出四万亿是难得一遇的合时决策。

(七)国内有一个定律,是凡有政府工程,必有贪污(这定律可不是神州独有)。在管理与设计工程那方面,赶工肯定会增加问题。这些是中央上头的职责,他们不可能不知道,我只是多口说两句。

(八)最头痛的问题——我要留到好意头的「八」才提出(一笑)——是政府的大手加速项目肯定会扼杀了无数的半生不死的私营(即民营)工厂的生存机会!对工业而言,新劳动法是「一剑霜寒四十州」,四万亿的政府工程是补加一剑︰私营工业的成本增加无可避免。一般而言,如果政府能成功地挽救经济,新劳动法会顽固起来,挥之不去。但四万亿这一着多半会协助此新法的撤销。这是因为如果不撤销,在四万亿的推行下,工厂的倒闭潮会一浪接一浪地出现。北京的朋友不可能不知道工业的发展是他们的米饭班主。

(九)中国今天有钱,花四万亿等于两年内完成十四个北京奥运项目。刚好有足够应做的项目可以提早及加速,是中国之幸。北京的朋友要饮水思源。他们今天有钱可花,在国际上吐气扬眉,主要是劳苦大众的血汗拼搏回来的结果︰血汗拼搏引进了外资,也把无数产品与高楼大厦制造及建立出来了。可歌可泣的故事说之不尽。这些令老人家肃然起敬的劳苦大众,因为人民币处理失当与新劳动法的左右,失业的失业,回乡的回乡,而整体来说他们的人均收入是明显地下降了。

少小时下象棋,喜欢走烈手炮。审时度势,北京选走烈手炮无可厚非。出手四万亿彷佛几着之后河头车二平六,守住六路。看似进可攻,退可守,其实是搏杀格!可不是吗?四子归边,有需要时中炮既可进四,也可平六,左马跳单蹄,随时兵九进一。这样的棋风大有可观,但着着皆险,北京的朋友要小心了。

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亚当•斯密笑到最后 (轉貼英國金融時報)

自由市场死了。它死在布尔什维克革命(Bolshevik Revolution)、法西斯统制、凯恩斯主义、大萧条(Great Depression)、第二次世界大战期间的经济控制、1945年工党胜利、凯恩斯主义再度抬头、阿拉伯石油禁运、安东尼•吉登斯(Anthony Giddens)的“第三条路”以及当前金融危机手里。过去一百年里,自由市场至少死了10次。每一次市场失效,人们都希望知道亚当•斯密(Adam Smith)会说些什么。这是一个提问“上帝你好,我的无神论怎样了?”的时刻。 亚当•斯密则会笑到说不出话来。他不是只在灾难发生之前,而是在232年前就发现了导致眼下这场经济危机的精确原因——也许创造了卖空的纪录。
斯密在《国富论》(The Wealth of Nations)中写到:“一幢住宅本身不会为其住户带来任何收入。”“如果出租给房客,由于房屋本身不会创造什么,房客始终必须用一些其它的收入来支付租金。”因此斯密得出结论,尽管出租一幢房屋,可以为其所有者带来收入,“但人群的总体收入永远不会藉此获得一丁点儿的增加”。(281页)
斯密对疯狂的投机非常熟悉,他客气地称之为“过度交易”。
密西西比计划(Mississippi Scheme)和南海泡沫(South Sea Bubble)都在1720年崩溃。3年后,斯密出生了。1772年,当时斯密正在写作《国富论》,苏格兰发生了银行挤兑风波,爱丁堡的30家私人银行中只有3家得以幸存。苏格兰那些过度交易的人们对随后出现的信贷冻结的反应现在听起来非常熟悉。斯密表示:“他们似乎认为,银行理应为不足提供资金,并为他们提供交易所需的全部资本。”(308页)
过度投机的现象与其说与自由市场有关,不如说与高利润有关。斯密表示:“当交易获利高于平常时,过度交易就成为一个普遍的错误。”(438页)斯密称,盈利率“最高的国家,始终是崩溃得最迅速的”。(266页)
南海泡沫的起因是英国时任财政大臣罗伯特•哈利(Robert Harley)伯爵希望为国债融资而制造的毁灭性阴谋。密西西比计划则起源于法国摄政王菲利普•多莱昂公爵 (Philippe duc d'Orleans),当时他将皇家银行的控制权交给了苏格兰金融家约翰•劳(John Law),而劳是那个时代的伯纳德•马多夫(Bernard Madoff)。
劳的苏格兰同行——他们比英格兰人更倾向于自由市场,更不用说法国人了——已经听说劳计划“成立一家银行……他似乎认为该银行发行的票据总量可以达到这个国家所有土地的整体价值”。斯密指出,苏格兰议会“认为通过这个计划是不恰当的”。(317页)
一个简单的想法能使一件过度交易的蠢事,变成一场投机灾难——无论它涉及远洋贸易、路易斯安那州的土地、股票、债券、郁金香还是住房抵押贷款。这个想法就是无限的信贷扩张可以创造出无限的繁荣。
如此疯狂的信贷膨胀,只有靠斯密称为“纸币的精巧翅膀”的帮助才能实现。(321页)创造足够多的这种纸币需要一个政府,或相当于政府规模的机构,现代的商业银行扮演了这个角色。正如斯密指出的那样:“单由一伙商人组成的政府,或许是所有政府中最糟糕的。”(570页)
《国富论》提出的创造繁荣的观点更为复杂。它包括人的各种自由间令人困惑的复杂关系。斯密提议,每个人都应是自由的——不受奴役,不受政治、经济和监管的压迫(斯密的“利己”原则),选择职业的自由(斯密的“劳动分工”原则)和拥有并交换劳动产品的自由(斯密的“自由贸易”原则)。斯密向爱丁堡的一个学会表示(用了我们能够想象到的挖苦语气):“只要有了和平、低税收和宽容的司法当局,一个国家要达到最高富裕水平不需要其它东西。”
那么亚当•斯密会如何解决当前的危机?对不起,但危机已经解决了。对投机性资产价值下降的答案,就是降低支付它们的价格。任务完成。
我们可以把所有的国家财富注入到银行。但斯密表示:“试图通过引进或留住多余数量的金银,来增加一个国家财富的做法,就象试图通过迫使私人家庭保留多余的厨房用具,来增加他们的幸福一样荒谬。”(440页)
我们可以派遣专家对纾困进行管理。但斯密表示:“我从不知道那些为了公共利益而影响交易的人做过多少好事。”(456页)
我们可以将经济进行国有化,但斯密称:“君主有闲暇从事葡萄酒商人或药剂师的生意时,这个国家不可能是非常伟大的。”(818页)同样,政府也不应充当通用汽车(General Motors)董事长。

文中括号内数字指的是《国富论》中的页码。亚当•斯密著作格拉斯哥版,牛津大学出版社(Oxford University Press)1976年出版

本文作者为《旗帜周刊》(The Weekly Standard)的特约编辑。他还是《论国富论》(On The Wealth of Nations, Books That Changed the World)一书的作者,大西洋书局(Atlantic Books) 2007年出版

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