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原帖由 明眼人 於 2008-5-13 01:54 發表
作者:袁莉


上一篇专栏写了上周末在伯克希尔•哈撒韦公司股东大会上的见闻。我坐在那里,对沃伦•巴菲特和搭档查理•芒格提及中国的次数之多感到吃惊--60多个问题中的9个。

回头想想,也不难理解:伯克希尔拥有及投资的 ...
真係好介紹,明眼人介紹的文和何斯人寫的,也可提高業界水平,這說法絕非刷鞋!

[ 本帖最後由 如水 於 2008-5-13 15:09 編輯 ]

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《大型屋苑創優勢》
(摘自《信報》2008年5月14日經濟及企管版《代理人》專欄)

企業需不需要上市,那是見仁見智的事情。然而在2、30年前,地產代理公司能夠成為上市公司,在業界裡是一種不可思異的事情!
畢竟,事物的發展並非以人們的意志為轉移。今天地產代理業能夠逐漸地被社會重新認識和認同,除了是事物發展的客觀規律之外,跟業界人仕的努力也是分不開來的。

在國內的文化大革命衝擊下,香港發生了1967年的暴動(或稱反英抗暴)。當暴動平息了2年之後,香港首個大型私人屋苑,美孚新邨剛告落成。美孚新邨的成功驗證了大型屋苑在香港的合適性,亦奠定了香港物業發展一個重大方向的開始!對地產代理行業來說,亦正是一個新的機遇!

我在前文曾述,許多以地舖方式經營的地產代理,由於廣告甚少或沒有廣告的支援,加上受地域所限,只能選擇較狹窄的經營範圍,甚至不可能超越一、二幢大廈的地理範圍。美孚新邨這個大型的屋苑,可以把幾十幢大廈都集中到一個特定狹小的範圍之內,也算得上是史無前例!雖然裡面也有期數之分,但在代理的業務上而言,那不過是一個較大而又集中的據點。其密集程度當然是遠勝過一、二幢大廈甚至是某一段的街道。只要地產代理公司能夠在這個據點之內,安插上了一個舖位的話,邨內的生意幾乎成為獨市及延綿不絕。

邨內所有單位的面積和間格,不外乎都是那十種八種,配套更基本上是一致。對經紀來說,這比起幾幢不同的「散盤」或擁有各自「個性」的豪宅來說,在屋邨工作,只須牢記層數、座數及景觀,優質「筍」盤自會立見,這樣,不但可以有效地去把顧客作系統性的分類,然後再集中類別來視察樓盤。效率增加不在說,對新同事而言,上手亦較為快捷。

在這種大型屋苑內,經營的強項便是樓盤和顧客的集中,與業主關係較密切,訊息快,盤、客俱多,外區經紀較難染指,區內業主亦多傾向於在區內換樓,培養新手入職較快,熟悉邨內的經紀亦不會輕易離開!在這種種的有利的條件下,地產代理的成本效益自然會較其他地方為高。故此,在當年美孚這類屋苑經營的地產代理,其盈利能力除了較為穩定外,交投亦會較密集。美孚新邨能夠孕育出後來成功上市的地產代理公司,也不是一種巧合。

人類今天能夠直立走路而不像人猿般,箇中當然有很多客觀背景及主觀的因素。走進美孚這類大型屋苑的地產代理,發覺這裡的「生態環境」,跟原來外面的有很多不同之處,如果繼續地以傳統地舖方式經營,那種由小至一人,多至一家人的舊運作模式,已經變得愈來愈力不從心了。不作變革去配合新的形勢,最終很可能會成為歷史!

這樣,較有企業頭腦的地產代理,開始嘗試採用勞工密集,這類經營模式去營運,甚至作為有效的競爭手段。如果經營者看不見新的趨勢,或者不去「維新」的話,最終唯有被迫離開這片屋苑的「綠洲」,再找個合適的地方,繼續用傳統的經營模式來「狩獵」,這便是傳統營運模式跟現在營運模式的分水嶺!。

如果光是把美孚新邨,這個密集型的住宅屋苑來作「以貨論貨」評述一番的話,實在沒有甚麼再值得去討論。然而,由美孚新邨而衍生出來的連鎖性潛規則,卻不僅催生了地產代理行業以後的經營模式,還產生一連串近乎革命性的改變,這在行業而言是有著莫大的意義!

美孚新邨的意義性,如規模、公共設施、分層出售、樓花、分期按揭等功能,對於整個香港地產業領域內的發展,確是矌古絕今的!然而,對於地產代理界來說,最大的成就,可能要算是現代企業組織的理念被有效地引進!

交投密集最終導致增員和輪班制度的出現;增員必須要有所管理和調節。不斷增加的租金,令地產代理為了能玃取較高的成本效益,「年中無休」的輪班制度便必須要執行,如果報章的樓盤廣告能夠達到跨區「吸客」功能的話,較為進取的領導人,都只會無所不用其極慷慨地使用!由於所有這些企業機能,均需具備「有機」的現代企業管理思維和較專業的營運知識來操作。這樣,地產代理便自然要捨棄兼職、個體經營與及家庭式作業那種原始運作模式,委諸企業發展那無形的手,轉而踏上了以企業方式營運的高速公路上去!


[ 本帖最後由 何斯人 於 2008-5-22 11:35 編輯 ]

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尊重的根源—四川災難的啟示

四川震災是黎克特制8級,比唐山地震還要厲害,亦是中華人民共和國建國以來最大的一次天然災難!

斯人在盤算,這種災難如果發生在中國任何一個朝代,民變必定會發生,而且這必定是改朝換代性的!斯人不是共產黨員,亦不會隨便擦共產黨的鞋,但這一次,真讓斯人大開眼界(相信白宮和一眾帝國主義者亦然)!胡、溫二總為首的中央領導人俱是前無古人地,把這個危機處理得近乎完美!完美的是反危為機,完美的是充份藉事件來凝聚全世界華人精神力量,完美的是獲得不分國界甚至敵對者的尊重(請看西方傳媒和聯合國這次的態度)!我深信就算是在法國,搶金晶聖火的那位被全球華人在網上「通緝」的法國人,今天也可能感到懊悔,其信念也許正在被修訂後的良知「凌遲」著。

人必自侮然後人侮之,同樣地,人必自我尊重然後才被別人尊重!在奧運聖火傳遞時的西方撓阻中,西方民眾能夠被推動到去不惜破壞奧運會,這種象徵正面意義和良性理想的普遍價值觀,也不可能全都「歸功」於帝國主義者及其功利主義掛帥的政客們的「努力」,這當中還有很大部份是普遍的道德價值觀念,當然還有所謂西方情感可以給西方民眾提供理據平台和動力!正確來講,西方民眾打擊的是一個暴發戶式的中國,這種反對並沒有特定的形態(如中華人民共和國甚至滿清)而只是一種抽象的中國理念總和!

或許我們都對西方社會、傳統理念以至文化及意識形態會較為陌生,這並不出奇,畢竟彼此間的民族文化源頭和歷史道路都不一樣!為了提供多點這方面的認識,讓有興趣的讀者更為方便地去理解,斯人在這裡特別轉載了1918年德國學者斯賓格勒著的《西方的沒落》(The Decline of The West)裡一段有趣的相關文字以饗同好:

『在道德這個問題上,西方的人類無一例外地全都處在一種龐大的視覺幻象的影響之下。每個人都要求別人如何如何。我們常常充滿信心地說:‘你應當如何’, 事實上,這意思就是:你應當、能夠而且必須如此這般地去改變、去形成或去安排甚麼,以使其合乎秩序;並且我們相信這種秩序的效能以及我們加諸於其上的名稱是不可動搖的。對我們來說,這就是所謂的道德,且只有這才算是道德。在西方倫理學中,任何事物都具有方向,都具有權力訴求,都具有影響遠方事物的意志。在這一點上,路德跟尼采、教皇跟達爾文主義者、社會主義者跟耶穌會士、完全是一回事;對於所有各方來說,道德的肇端乃是對普遍而永恆的有效性的一種訴求。對於浮士德式的心靈而言,這是一種必然性,是理應如此的。凡是‘ 以別的方式’進行思考或教導的人,都是有罪的,是膽小鬼,是敵人,應當毫不留情地將其打倒。你‘應當如何’、國家‘應當如何’、社會‘ 應當如何’ — 這種道德形式對於我們而言是不言而自明的;它也代表了我們所謂的‘道德’ 一詞真實的含義。但是在古典世界、在印度或中國,都沒有這樣的形式。例如,佛陀為取(take)與棄(leave)給出了一個典範,而伊璧鳩魯則提供了另一個忠告。不容否認,兩者都是高級的道德形式,但兩者都不包含意志的要素。』

部份覺悟性較高的中國人,亦因此而被有效的教育了!教育是明白到了,要想獲得別人尊重的話,並不是因為必須要身有錢!世界上有錢的人在西方社會幾個世紀以來多的是,西方人普遍的底價值觀念主流意識,早已是不僅僅單向金錢來底頭!

正如有位學者在奧運火炬被干擾後說:西方這種為了短線的政治成效而放棄正確的價值觀念行為,最終將會是令自己的價值扭曲!」。西方的政客在開倒車,妄圖轉移視線,把賴以成功的價值觀念來出賣,固然並不可取。可是我們在香港,在這個算得上是發達地區裡的人,竟然有許多朋友,還在拿錯誤而片面的價值觀念,來做為絃耀,我們不禁要問,這可是真實而正確的嗎?

四川這次地震除了是一個莫大的悲劇外,斯人真希望大家從這件事情中獲得新的養份及啟示!中國人今天以至將來,能取得全球人類的尊重,斯人相信四川事件是起點,亦是最為有效的!這裡沒有矯情假義,政府沒有用外力來逼迫大家去同情四川的災難,也沒有用甚麼口號和特別的統戰手段來驅動我們去擁戴甚麼領導人或政權!大家都是憑著一份人類的良知和理性來熱暖自己的血脈!至少,讀者們並非是「響應黨中央號召」的吧?

當然這裡不能抹煞中國領導者的智慧,然而,這種智慧也不過只是向全世界華人的心,點燃和輸送出一種高效的凝聚力量罷了,畢竟往後的延展,還是要靠我們自己去反思和驅動的!

一個又一個感人的事實,並非是甚麼宣傳口號或者「黨八股」來可以比擬!一個又一個自發的援助行動,讓世人刮目相看中華民族!要獲得別人的尊重?不是光有科技去搞個鳥巢或者水立方甚至嫦娥奔月;亦不是有能力搞一個不錯的奧運會和最長的聖火傳遞紀錄;不是國民總值的步步高升,財力與日俱增,能夠坐得上賓馳、用得起LV、戴得起鑽勞、買一層甚麼臨天下;也不單憑軍事力量顯赫而足以搞幾個類似海南島的現代化潛艇基地,也不僅靠搗破達賴集團、藏青會、東突厥甚至中情局在大西北的陰謀,……!反而是一些可能被輕視的抽象意識形態,一些在安逸時不會顯露的精神價值!那怕是胡總對鳳凰衛視的一句衷心多謝香港同胞的話,那怕是解放軍救災的一舉一動,那怕是農民把糧食自發地送出,那怕是父母、老師獻出軀體來保護小孩,那怕是今天大家全民的默哀(沒有強迫大家必須要做的)!這些都說明了中華民族的人性正在災難中重新組合!這已經是遠遠地超越了甚麼黨,甚麼政治,甚麼領袖,甚麼主義的範疇了。

四川地震確是一個世紀的災難,但亦何嘗不是中華民族全民反思和重拾自我價值的好時刻開始呢?當年說中國是一個正在沈睡的巨人,拿破崙的確是位具有超時空眼光的卓越領導者!以往中國人命不值錢(不單是外國人說)的觀念,單是今天為5.12事件的舉國哀悼安排,已完全地被打破!

同樣地,個人要贏得真正的尊重,不是一種買回來的‘instant’ 的價值;不是左手名錶,右手挽個甚麼名牌(多數是LV),足下拖曳著Prada便是甚麼高人一等(廣告說其實飲FOV都可以,用買對‘扒打’ 牌皮鞋的錢,可能夠買幾箱FOV,起碼可以做高人耐些);坐上其實讓屁股並不好受的保時捷跑車或起碼5000c.c.的反環保類名車,才能夠配合其 ‘國王的新衣’身份;也不是擁有多少個甚麼門、甚麼龍、甚麼山的「人造」貴重物業來自欺欺人(如果還是屬於銀行的話,那恐怕只反映出欠債累累的事實);絲毫不經大腦地去接受一些被傳媒娛記吹捧所謂「成功人仕應有的生活」(好像電視台劇場那種幼稚的公式般:富豪必定是全家早餐在圍攏著吃油炸鬼白粥,然後不用工作地只管去勾心鬥角)的行為準則和價值觀,偕甚麼名媛熟女出海乘乘「銀主」號遊艇為虛而虛地代入一番,把明知是假情假義的「豬肉買賣」來「浪漫」一番;至於擁有甚麼尊貴會藉和十多張黑咭的,Sorry!那只可以用來騙騙小朋友(紐約的士司機平均每人擁有8張信用咭,卻並不打算還欵,因為死前都還不完)吧!

一個國家和民族,如要獲得認同和受到尊重,並非是靠腰纒萬貫和財大氣粗便成事的!9.11後美國人排隊捐血,那種凝聚了無畏無私的民族精神自發行為,已經贏得全世界人民的佩服及尊重,紐約市長朱尼亞尼更成為了英雄!這次中國人在四川,一幕又一幕地對生命尊重的事蹟,把中國人的民族性優點,著實顯露無遺。尤其是中國人那種非意志、非外力和近乎本能的人皆有之的測隱心,把人本和人性的優良傳統價值觀念,再次自然而無為地從事件浮現出來,相信更讓世人刮目和尊重!以後,相信我們再說「勿傷害中國人的感情」,必然會更具有震撼力!

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企業的社會責任

有「現代營銷學之父」之稱、美國西北大學凱洛格管理學院教授科特勒(Philip Kotler),年前和社會營銷服務公司總裁南希‧李(Nancy Lee)合著的《企業的社會責任》(Corpoorate Social Responsibility)指出,傳統觀念認為企業行善和履行社會責任只是對社會壓力的一種消極回應,又是一些門面工夫,但經過多年研究以後,已讓人們知道企業回饋社會好處多多,會獲得實際得益,包括︰

 ●有利銷售額和巿場份額的增長

 ●品牌定位得到鞏固

 ●提升企業的形象和影響力

 ●吸引、激勵和保留員工的能力提高

 ●降低營運成本

 ●增加對投資者和財務分析師的吸引力

 就以行善和履行社會責任可以鞏固的品牌定位而言,《企業的社會責任》一書指出,隨社會變得富裕和進步,消費者對品牌的追求,早已超越了價廉物美,或產品質素等實用性問題,甚至超越了品牌的個性和形象的情感和心理特徵,消費者已走向「馬斯洛需求層次」的最高層,在消費過程追求「自我實現」。如今,消費者要求品牌得到行善的證明,更重要的是︰「這個品牌信仰什麼﹖」

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《破壞性戰術》
(摘自《信報》2008年5月21日經濟及企管版《代理人》專欄)
美孚新邨著實啟蒙了許多本地的地產代理經營者去把行業來個根本的變革,這種變革便是把行業實行企業化!地舖的經營遂由傳統的家庭手工業模式,逐漸地被提升而成為企業管理的現代商業模式。這種變革,跟當時正在寫字樓經營地產代理的業界經營者剛好是不謀而合。

在80年代中期,當地舖的運作還主要是屬於大部份傳統家庭式經營者時,銀行營業的變革卻緊緊地牽動著地產代理業前衛者的觸覺,令他們產生了新的構思。當時滙豐銀行率先以「迷你銀行」作為業務策略,貫切地把業務幾乎滲透到每一個區域內,並且有效地把主要對手在分區裡的業務和顧客份額,相當顯著地逐漸吸納了過來!「迷你銀行」所帶來的啟示,證明了地舖滲透分區的極端有效性!

沒有分區地舖的年代,如果地產代理公司要想從尖沙咀的寫字樓內,把業務擴展到比方說大埔的康樂園,如果單憑在報章上刋登樓盤廣告,而在該區卻並沒有設置地舖的話,一般行動作業的過程便會相當地複雜。然而,地產代理公司依杖了個別擁有超卓靈活操控技巧和較高專業水平的經紀,過程雖然複雜,卻並非是不可以踰越。

當年這種操作過程往往要派一名經紀,在如康樂園這樣的目標區域附近,帶備所有該區的「吉盤」鎖匙,每日至少8至9個小時在座駕裡當值候命,當然還必須要靠近公共電話設施。當顧客從每天的報章樓盤廣告上,看到了合適的康樂園樓盤而致電公司時,在寫字樓內的康樂園組別負責同事,便要充當著接線生、聯絡員、旅行社節目編輯、公關、營銷員等般的連串工作來接待顧客及安排觀樓行程,然後跟正在該處當值的同事安排具體約晤時間、地點、顧客辨認和行程內容,當然這還必須首先要與部份樓盤的業主,取得聯系並答允按時來守候,讓該位在當地值班的經紀,得以聯同人客入內參觀!

顧客能夠實地看到愈多的樓盤,對地產代理來說當然是勝算愈大。可是由於當時奇貨可居的大哥大類型手機,並非一般經紀能夠長期負擔得起,而且網絡科技亦未臻完善,經紀普遍只能以傳呼機(斯人記得初入行的時候,不要說是傳呼機,就是直呼的BB機尚未被有效地引入,這僅僅是20多年前的事情)甚至以公共電話往來跟總辦事處聯系,按時相約。如果客人或者業主作出任何臨時性更改的話,確實是會帶來相當大的麻煩。

這種情況的出現,好些行家便想出了以此為干擾競爭對手的有效手段!不言而諭,那便是經常假裝顧客,約好了時間之後便大「放飛機」也!若果未有及時通知業主取消約看,輕則挨頓業主的臭罵,屢犯的話,更會令業主有烽火戲諸侯之感,公司的誠信必定備受這種暗箭所傷,繼而不獲業主委託!這種手段亦會令到對手在分區之內,由於過多地開罪了業主而導致盤口奇缺,繼而被擠離場。不過,從我過往所見所聞,接近七成的經營者都是由於不重視這套流程的細節或對這種破壞性的戰術嗤之以鼻,這樣,市場份額便被行家「卑鄙」的手段而逐漸地給孭走。

各種各樣的迫切性,讓寫字樓內經營的地產代理,開始考慮必須把營運場所,從「高貴」的中環或尖沙咀傳統行政中心區內,「下放」到各目標分區的地舖裡去,跟那些被「瞧不起」的傳統家庭地舖作業者般並駕齊驅地工作。我記得在當時,很多原本在寫字樓工作,自認「高人一等」的「大」經紀,面臨這種轉折性的變革,心理被弄得極不好受,思想亦難以搞通,更有些稍具學歷的「大」經紀,認為行業已無發展機會可供,因此而挂冠歸去,離別了地產代理的行業。


[ 本帖最後由 何斯人 於 2008-6-15 21:43 編輯 ]

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《傳統經營者被邊緣化》
(摘自2008年5月28日《信報》經濟及企業管理專欄《代理人》)


美國國務卿基辛格1977年在他的告別演辭回憶說:「…做一個美國人意味著甚麼?…我認為,這是一個能夠讓你昂首挺胸、安然跨越街道的國度。」今天,四川的大災難,也許讓我們中華民族,在全球人類的見證下,贏得了這種昂首挺胸的尊重!斯人希望以此悼念死難者,讓他們的亡魂得以慰藉…


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經紀們反對被「下放」到區域地舖工作,這裡面還包含了一個關鍵的因素,由於當時寫字樓式經紀的業務,從地理範圍來看,是非常的廣闊,一旦被限制於某區域裡的地舖內,範圍便很明顯地被縮窄!這個時候,經紀便以其處身於寫字樓的營運思維,不問二者存在的迴異特性,便想當然地代入了去。這種想當然的思維,便是如果十區能夠提供十單交易的話,那麼只在一區的地舖營業,理論上便只可以有一單的交易!這當然是一種缺乏深入認知而主觀的先驗看法,然而,當時的地舖傳統形象,亦著實誤導了很多經紀去想當然地產生了行業正面臨倒退轉營、公司在倒行逆施的悲觀主義思想!記得當時這些地產代理公司的領導人,煞費周章地實行對「群眾」展開「日日講,月月講」的連番「說理教育」,以達加強共識,堵住經紀的流失。

經紀紛紛從寫字樓跑往地舖去,是隨著公司系統性的策略措施開展而來。率先大胆地採取這種創新思維的公司,主要都是今天比較成功的行家,這亦引證了地舖策略的真正成效!後來更由當初的單區單舖,發展到了單區多舖的情形。這主要是由於通過實踐中發現單區多舖,除了僅增加額外租金和經紀的成本外,中央成本、後勤、廣告和宣傳等成本卻不升反降。地產代理如果還是以家庭式作業經營的話,當時實在摸不著頭腦亦很難想像到一個偌大的廣告或者一組會計後勤人員,竟可以由提供一個點一組人(約6-8人)到十多個點和十多組人(或更多)的服務而無須要同步地成正比增加!說穿了,這不過是成本效應的必然結果而已。

這種以地舖為主的大策略,今天仍舊是任何地產代理公司離不開的經營制式!這是除了人手及報章樓盤廣告外的第三種主要基本開支!

地舖的開展,讓擁有企業視野的地產代理公司,迅速而有效地,以企業管理的方式滲透到了各個目標地區,主動地在區內增生盤口亦同時催生了需求,為這些公司的業績帶來了超乎預期的成績。不過同時亦把區域內傳統地舖經營者原有的市場份額,進一步地壓擠得更小,甚至把他們驅到邊緣地帶的一些老區。由於老區物業的價錢及營運效益相當的低,好一陣子還不受企業式的地舖經營者所覬覦,這才讓傳統的地舖經營者生存空間勉強地暫時喘定。然而,邊緣化這個新名辭已經被牢牢地刻上了。

自此,除了一些國際品牌的測量行,無須要靠地舖零售業務性質的經營外,華資地產代理行再也沒有寫字樓式和地舖式經營的分野,而逐漸演變成為只有企業式和傳統家庭式經營的分別。

由於碩果僅存而剩下來的傳統經營者,要被壓擠到一些如筲箕灣、深水埗、西環、新界北等較為偏遠的所謂邊緣區域或老區,在這些區域內,不要說聘用有素質的經紀,就是增員甚至留得住員工都較相對地困難!較為高素質的經紀,不是選擇樓宇銀碼較大的地區,便會是選擇規模較大、分行較多的公司來委身。地產代理畢竟總是要靠人的行業,尤其是要靠能力強的經紀,在這種此消彼長的情況不斷地延續下,終於在80年代末,大行的市場定位已經逐漸被塑造了出來。


[ 本帖最後由 何斯人 於 2008-5-29 11:53 編輯 ]

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蔡子強﹕災難領袖學

談到今次四川大地震中,中國領導人的表現,大家最易想起和拿來比較的,一定是2005年8月尾,颶風Katrina橫掃美國新奧爾良時,美國總統喬治布殊的表現。

溫總 vs.喬治布殊

當時颶風卡特里娜造成重大破壞和傷亡。風災最初發生時,喬治布殊政府各要員都掉以輕心,紛紛出外度假,一時間無人領軍。喬治布殊自己在得州牧場,副總統切尼在懷俄明州牧場,布殊的傳媒主任Nicolle Devenish正於希臘舉行婚禮,不少布殊的政治顧問都有出席,國務卿賴斯更被發現身在紐約購物。

結果,就是如此這般,錯過了救災最重要的首24小時,這位粗枝大葉的「牛仔總統」,後來才急急亡羊補牢,但軍隊、物資、燃料、車輛、水和糧食被送到新奧爾良時,已嫌太遲。救災善後,沒有權、沒有資源的地方官員站在第一線,而有權有錢的聯邦政府則遠遠落到了後頭,整個災區淪為地獄。後來新奧爾良的官員猛烈批評:「這4日來的救援行動全由小卒進行 …… 聯邦緊急管理局好像對颶風袖手旁觀」;「這是國家的恥辱」等等。

朱利亞尼的「先作反應,再作決定」

九一一的英雄,紐約前市長朱利亞尼,曾在其著作《Leadership》一書中指出,危機管理的最大竅門,便是反應一定要快,所謂:「先作反應,再作決定」,一定要讓六神無主的災民相信他們的領袖正在領導,及駕馭了形勢。所以當天早上8時45分,飛機撞向世貿大廈後,朱利亞尼在9時便到達事故現場;並且一天多次透過電視發布救災工作的最新進展,這都是要讓市民知道他們的領袖仍然在「掌舵」。

朱利亞尼在自傳中透露,當飛機撞進世貿大廈後,他的腦海中馬上浮現3個必須:

一)必須第一時間與民眾溝通,安撫人心,並策劃安全的撤退行動;
二)必須籌備如何立時照顧大批傷者;
三)必須思考接下來還會發生些什麼事。

溫總的「黃金72小時」

在今次四川大地震之中,總理溫家寶完全掌握到前述道理。

在5月12日下午4時40分,即地震後僅一個多小時,總理即坐在飛往災區的專機上,對媒體發布對救災工作的要求;晚上甫抵達災區,溫總就深入救災第一線,慰問遇難者的家屬,為救援人員打氣,激勵廢墟下待救的生命,甚至親自為救援人員遞水遞物。在災區,溫總並沒有為了維護作為國家領導人的威嚴,而隱瞞自己的真實感情,他在遇上慘情時潸然淚下,聽到救援受阻時怒摔電話,探訪受災兒童時盡顯溫情,下命令時斬釘截鐵等等,這些都讓他成了救災過程中,百姓的精神支柱,在國殤時刻,為全國人民療傷。

結果,在救災的「黃金72小時」中,這位66歲的「溫爺爺」,馬不停蹄,輾轉9次視察7地災情,召開6次國務院抗震救災指揮部會議,用高效率、迅速、果斷的72小時為中國贏得了救急扶危的最寶貴時間。

有評論冷嘲熱諷,說溫總走到災場第一線,並無實質作用,相反只會阻慢救災。但只要了解中國國情的話,就知道要令整部官僚機器啟動有多難,只要翻看年初雪災新聞,就會知道領導人走到第一線所起到的推動作用,令官僚不敢怠慢。今次四川地震中,亦傳出災後第二天,溫總在電話裏大喊:「我不管你們怎麼樣,我只要這10萬群眾脫險,這是命令﹗」之後把電話摔掉,以及在前往汶川登機部隊出發前叮嚀:「我就一句話,是人民在養你們,你自己看辦」的新聞報道。

西方傳媒的180度轉變

在奧運聖火傳遞過程中對中國頗為敵視的西方媒體,今次可說是完全改觀,對中國的評價相當正面。

以往美國《時代周刊》每年都會選出「年度風雲人物」(Man of the Year),如今其競爭對手《新聞周刊》,則把溫總推崇為「當前風雲人物」(Man of the Moment);美國《華盛頓郵報》則把溫總稱為「救災行動的英雄」(Hero of Quake Rescue Effort)、「人民總理」(People's Premier);英國《金融時報》亦刊出了長篇幅評論文章《Man in the News: Wen Jiabao》(新聞人物溫家寶),當中細說他如何在今次災難中「感動中國」,把溫總與已故周恩來總理相提並論,亦為讀者詳細介紹溫總的生平。

有了之前緬甸風災,當地軍政府的冷漠,以及封閉態度,不單拒絕外國傳媒,甚至是外國救援人員入境,視百姓人命如草芥,這個反面例子;今次中國領導人透明度高、富慈悲和同情心、高效率、迅速、果斷的行動,兩者間的天壤之別,是海外媒體今次對中國領導層態度180度轉變的主因。

當然,這都只是整個危機中的首個階段,這個階段過關,並不代表事件應從此告一段落。相反,是否存在震前瞞報;有否官商貪腐,導致學校豆腐渣工程、賑災款項和物資中飽私囊等,這些救災當下,以人命為先,且暫時擱開的嚴肅課題,如今都不容迴避、諱疾忌醫,如果溫總真的是一位「人民總理」的話。

作者是中大政治與行政學系高級導師

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引用:
原帖由 明眼人 於 2008-5-30 01:43 發表
談到今次四川大地震中,中國領導人的表現,大家最易想起和拿來比較的,一定是2005年8月尾,颶風Katrina橫掃美國新奧爾良時,美國總統喬治布殊的表現。

溫總 vs.喬治布殊

當時颶風卡特里娜造成重大破壞和傷亡。風災最初發生 ...
好睇!有意思!

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《員工自立門戶噩夢開始》
(摘自信報2008年6月4日經濟企管專欄《代理人》)

人的因素很多時候都是居於第一位,地產代理業當然也不會例外。傳統地產代理業的經營者,當被擠壓到了「邊緣地區」後,正如我前文所述,第一個碰面的問題便是人員流失的嚴峻考驗!幾乎沒有一種行業不被人員流失的問題所困擾,對地產代理行業而言,更像是一部油缸裡沒有汽油的車輛般,無論在設計上是如何地美輪美煥,始終仍是動彈不得!由於經紀是標誌著地產代理公司的生產力,如果經紀無法在短期內獲得補充,對地產代理公司來說,產生致命的後果將是不言而喻!

這個行業,人員(主要是經紀)流失的主因不外乎有三點:(一)自立門戶;(二)被行家挖角;(三)轉業。根據我在行業20多年裡觀察所得,人員流失主要都是由於自立門戶所致!雖然其他行業也會經歷這類情況,但若是論及其普遍性,地產代理行業在這方面,相信也稱得上是數一數二的了,亦可算是地產代理行業的一大基本特色。這或許跟地產代理行業的創業流程過於簡單和容易有關。

沒有人會為區區幾千塊錢(80年代初更只是幾百塊錢)月薪便打算入行而當上地產經紀的。有成績的地產經紀,往往在一個月裡面所賺取的佣金,已經可以跟其他普通打工仔全年工資來比較,就是許多小企業的老板也可能自愧不如!斯人在《代理人》首篇裡便開宗明義地剖白了在1983年加入這個行業時,月薪只有港幣800元。不過幸好我在首個月份的佣金收入便已接近二萬塊錢。我曾有位經紀員工,在1988年因為必需繳納17萬元左右的入息稅而怪罪我沒有預先替她安排並「處理」好稅務。可見投身地產代理行業當經紀的人,心態都有點像美國西部尋金熱裡的掏金者般,最重要的是掏得到金!這個行業是賺快錢的行業,我更從來沒聽說過有經紀準備拿退休長俸的事情,而事實上,地產代理行業是不會有退休俸祿這回事。

凡是賺快錢的行業都會較為現實,經紀在一間代理公司的工作壽命,一般來說會是2到3個月不等。換言之經紀在這段期限內,無法達到生產指標的話,便會被公司辭退。

但當一名經紀每個月都可以「爆數」的話,對公司來說也並不一定是件好事情!因為畢竟這名經紀決非是為了底薪或甚麼公司退休福利而來。幾乎每一位經紀,當賺取了大量佣金之後,都會不期然地萌生起自立門戶的念頭,道理很簡單,經紀認為公司的生意都是由他們而來!這當然並不完全正確,這裡面還有公司的因素。不過,經紀一般都會片面地認為,成交是靠自己一手一腳而來,卻要把佣金分掉了7到8成給公司,倒不如自立門戶翻身當老板,這樣除了可以在物質上獲得佣金的百份之百外(當然他們並沒有想過成本這回事),還可以在精神意識上獲得了創業者的滿足。

經紀自立門戶不單讓公司失去了原來的成交份額及佣金收益,更同時增添多了一名競爭者!這名競爭者不但把原來的客戶和樓盤拿走,還會把原來公司的經紀逐一挖走!對於地產代理行來說,員工自立門戶更是惡夢的開始!

還有一種可怕的情況便是員工被挖角。通常被挖走的都必定是公司內較為頂尖的經紀。其結果無異於自立門戶的經紀。

然而,剩下來既不會自立門戶,又不獲垂青而被挖走的經紀,一般都是沒有甚麼業績的,如果行業在人力資源較充裕的時間底下,這種長期缺乏業績的經紀,就算是公司不去作計較,他們也會主動離開本身的公司甚至行業他去,畢竟地產代理微薄的底薪並不足以養得起生活在現今香港的人。


[ 本帖最後由 何斯人 於 2008-6-10 16:19 編輯 ]

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