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謝國忠:全球房地產進入熊市 香港房價會大跌50%

謝國忠:全球房地產進入熊市 香港房價會大跌50%

全球房地產進入熊市 香港房價會大跌


2008年8月13日


       處在金字塔頂端,受物價槓桿作用支撐的全球房地產價格已經難以為繼,不過,現在賣出還不太晚

  房利美和房地美碰到了麻煩,這兩個總共持有或者擔保了5.4萬億美元住房抵押貸款的"半官方"借款人,已經將美國過去十年"信用即財富"的生活方式的脆弱暴露無遺。他們用自己半政府性質的信用評級為那些聲稱能夠降低金融風險的可疑金融創新產品提供擔保。而當政府的錢開始撤離,它們就不再是華爾街眼中的闊佬,槓桿作用形成的泡沫無處可藏,接下來的就是一場大破滅。

  槓桿比例的上升推動著所有資產的價格都上漲,香港、倫敦、孟買或者紐約,高漲的房地產價格成為經濟繁榮的肇因,而這種繁榮又使得其它資產價格上漲。一位香港企業家告訴我:財富帶來財富--那些在股市致富的人購買房產,在樓市掙錢的人則投資股票,諸如此類的美麗童話循環往複。然而,並不存在免費的午餐,所有這一切的動力只不過是來自于如金字塔般的債務疊加遊戲。

  這座金字塔的牆磚就是金融創新產品,持續上升的資產價格在過去幾年似乎証明了這種金融創新的正確性,而實際上,這種上漲的趨勢應該歸功于人們對於金融創新產品的信任,以及由此產生的負債型消費模式下對於風險資產需求的旺盛。而如今一些跡象已經証明,上漲已經難以為繼。撤離沉船的巨大願望使得投資者們的信心喪失,下降曲線可能會比上升時更加陡峭。

  上漲的油價是蕭條的加速器,資金正在重新分配:從那些泡沫最多的城市逃向石油輸出國,而資金的逃離則徹底抽掉了泡沫里的空氣。為了阻止衰退趨勢,各國的央行紛紛發行貨幣,但更多的貨幣進一步推高油價,抵消掉了央行的努力。此外,高油價將減緩經濟發展並壓低投資者信心,央行們正在進行的與資產價格下降的鬥爭注定失敗,它們能得到的只有滯漲。通脹將持續經年,而央行們現在等於在自掘墳墓。

  現在,投資者應該售出已從高槓桿效應中獲益的所有資產。房地產在除了石油輸出國之外的世界任何地方都已經是熊市。

  香港的房地產市場有三處致命的弱點

  第一,香港的經濟依賴于它的股票市場,而後者正在下行。香港的投機者從大陸公司的IPO中賺了數十億,並把它們花費在奢華的豪宅上。股票市場的繁榮正是房地產市場繁榮的動力所在。

  愈發龐大的金融從業人員是股市崩潰的另一個受害者,由於對大陸IPO的期望,投行們紛紛潤色自己的薪水冊,投資銀行家在年底拿到豐厚的獎金。但那些在去年備受追捧的IPO到了今年紛紛破發,損失慘重的投資者們不打算重回市場。這些銀行家們保住自己的工作就已經足夠幸運了,實在無法再期待什麼年底分紅。現在不是為了豪宅揮金如土的時候,也許適當大小的公寓更加合適。

  第二,美聯儲似有意在11月的大選之後提高利率,美國的通脹形勢已經出現,美聯儲為金融和穩定物價這個兩難問題所牽制,每一次它試圖表示自己將認真治理通脹,就會被另一次金融災難事件強制放松貨幣供應,引發大宗商品的投機。

  明年,金融危機可能會結束,美聯儲將能夠專心對付通脹,可能會在明年下半年提升利率到5%。因為可調整利率的抵押貸款在香港房地產市場占支配地位,利率的大幅升值會嚴重傷害投資者或者投機者。

  第三,中國大陸進入經濟周期的下行區間,但通脹卻持續走高。特別是廣東面臨著嚴重的經濟低迷,它的出口型經濟在成本上升和海外需求下降面前將被嚴重挫傷。澳門賭業最近的頹勢顯示了廣東人的缺錢將給它的鄰居帶來什麼影響。同時,通脹意味著廣東將更多的控制香港的貨物和服務貿易。香港不會從廣東獲得更多資金、反而會向它輸送。

  在這三者的影響下,香港明年的地產業可能會迎來最壞的年份。在目前的泡沫中,主流地產市場的通脹尚未到引人注目的程度。這是因為1997年到2003年的巨大房地產衰退和居民收入的增長緩慢,阻止了主流房地產市場在本輪泡沫中的爬高。但是"豪宅"市場卻受到了追捧,為了抵抗負的真實利率,太多的金融從業人員--他們中的很多就快失去工作了--在過去的兩年使用了最大的槓桿率來投資房地產,一些知名的房地產項目現在的價格已經是2003年的三倍。

  香港的高端房地產價格將從高點回落50%,現在出售還不太晚,買家的出價可能低於你的預期,但是應該接受,因為更大的下挫即將出現。


(作者為獨立經濟學家)

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發展商給予代理的佣金太豐厚了, 故此代理們用盡手段哄騙市民入局, 因而令致多人破產收場. 地監局又不加以制止, 故此買家對市場失去信心 !

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回覆 #1 鄔思道 的帖子

謝國忠95年已經話亚洲有另一次金融危機, 經濟泡沫爆破不遠, 但三年了, 都未見爆, 請問各位佢算唔算準?

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回覆 #3 淡友尅星 的帖子

我覺得佢中point, 宏觀分析貼切, 真正預測準確, 並非那些馬後砲經濟師, 不愧為前大摩亞洲區首席經濟師, 世界頂級分析師。

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